ต่อเติม อาคารอย่างถูกกฎหมาย-แบบใดไม่จำเป็นต้องขออนุญาต

เกือบๆทุกบ้านนั้นมักจะมีการ ต่อเติมอาคาร เพื่อเพิ่มประโยชน์ใช้สอยให้แก่บ้านและอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติมห้องครัวด้านหลังบ้าน หรือ ต่อเติมห้องออกไปหน้าบ้านเป็นต้น

แต่ทราบหรือไม่ว่าการ ต่อเติมอาคาร เหล่านั้นแท้จริงแล้วต่างก็ต้องมีการขออนุญาตต่อเจ้าพนักงานประจำท้องถิ่นแทบทั้งสิ้น เพราะฉะนั้นหากถามว่าแบบใดบ้างที่จำเป็นต้องขออนุญาต การขอตอบว่าแบบใดบ้างที่ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตจะตอบได้ง่ายกว่าเพราะคงไม่ดีแน่ถ้าหากว่าการต่อเติมดัดแปลงดังกล่าวสุดท้ายแล้วไม่ถูกต้องตามกฎหมาย อาจจะทำให้ต้องเสียเวลาแก้ไขไปเปล่าๆแถมยังสิ้นเปลืองงบเพราะต้องทั้งรื้อทั้งแก้อีกด้วย

นิยามคำว่า ดัดแปลง-ต่อเติม ทางกฎหมายตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

“ดัดแปลง” หมายความว่า เปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ ของโครงสร้างของอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม และ มิใช่การซ่อมแซมหรือการดัดแปลงที่กำหนดในกฎกระทรวง

การดัดแปลงที่กฎกระทรวงไม่ถือเป็นการดัดแปลง(จึงไม่ต้องขออนุญาต)

ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11(2528)ออกตามในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เพิ่มเติมโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 65 (พ.ศ.2558) การกระทำต่อไปนี้  ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร

1. การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ

หมายความว่า หากเป็นวัสดุนอกเหนือจาก คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง และเหล็กโครงสร้างรูปพรรณแล้ว สามารถดัดแปลงได้ทันทีโดยไม่ต้องขออนุญาต เช่น บ้านที่ใช้เสาไม้ผุกร่อนต้องเปลี่ยนใหม่ เป็นต้น

 2. การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิม ส่วนหนึ่งส่วนใด หรือเกินร้อยละสิบ

หมายความว่า หากว่าการดัดแปลงนั้นไม่ได้ยุ่งเกี่ยวกับโครงสร้างของอาคารเช่นเสา คาน หรือกำแพงรับน้ำหนัก โดยการดัดแปลงนั้นใช้วัสดุที่ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักแก่โครงสร้างมากเกินกว่า ร้อยละ สิบ ของน้ำหนักเดิม สามารถดัดแปลงได้ทันทีโดยไม่ต้องขออนุญาต เช่น การเปลี่ยนพื้นไม้ปาร์เกต์ใหม่ หรือ เปลี่ยนบานหน้าต่างเป็นต้น แต่ถ้าหากเปลี่ยนพื้นไม้ปาร์เกต์เป็นกระเบื้อง อาจจะต้องใช้วิศวกรช่วยคำนวณว่าเกิน ร้อยละสิบ จากน้ำหนักเดิมหรือไม่ หากเกิน ก็ต้องขออนุญาต

3. การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ

หมายความว่า มีการดัดแปลงพื้นที่โดยเน้นคำว่า “เปลี่ยนแปลงลักษณะ” หรือที่ภาษาชาวบ้านเรียกว่า “ตกแต่ง” นั่นเอง โดยการเปลี่ยนแปลงลักษณะของพื้นที่นั้นกระทำไปโดยไม่ได้ยุ่งเกี่ยวกับโครงสร้างของอาคาร และไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักแก่โครงสร้างมากเกินกว่า ร้อยละ สิบ ของน้ำหนักเดิม หากเป็นเช่นนี้ สามารถดัดแปลงได้ทันทีโดยไม่ต้องขออนุญาต

4. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใด ให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้น รวมกันไม่เกินห้าตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

หมายความว่า การต่อยื่น หรือเจาะช่องที่พื้นนั้น หากไม่ได้เพิ่มหรือลดจำนวนเสาและคานและการดัดแปลงนั้นเพิ่มหรือลดพื้นที่จากเดิมไม่เกิน 5 ตารางเมตร สามารถดัดแปลงได้ทันทีโดยไม่ต้องขออนุญาต

5. การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกินห้าตารางเมตรโดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

หมายความว่า ในการเพิ่มเติมกันสาดหรือทำหลังหลังคาเพิ่มในกรณีเป็นดาดฟ้า หากไม่ได้เพิ่มหรือลดจำนวนเสาและคานและการดัดแปลงนั้นเพิ่มหรือลดพื้นที่จากเดิมไม่เกิน 5 ตารางเมตร สามารถดัดแปลงได้ทันทีโดยไม่ต้องขออนุญาต

6. การติดตั้งแผงเซลล์แสงอาทิตย์ของระบบผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคาอาคารอยู่อาศัยที่มีขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร โดยต้องมีผลการตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงที่กระทำและรับรองโดยวิศวกรโยธาตามกฎหมายว่าด้วยวิศวกรว่าสามารถติดตั้งได้อย่างปลอดภัยและแจ้งพนักงานท้องถิ่นทราบก่อนดำเนินการ

หมายความว่า หากแผงเซลล์แสงอาทิตย์ที่ติดตั้งรวมกันแล้วมีขนาดพื้นที่ไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมกันไม่เกน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร เมื่อมีการรับรองโดยวิศวกรโยธาตามกฎหมายและแจ้งพนักงานท้องถิ่นทราบก่อนดำเนินการติดตั้งแล้วามารถติดได้ทันทีโดยไม่ต้องรอขออนุญาต

ทั้ง 6 ข้อนี้คือรายการที่ไม่ต้องขออนุญาตในการดัดแปลงอาคาร ซึ่งหากมีสิ่งใดที่ผิดไปจากทั้ง 6 ข้อนี้ถือว่าจะต้องขออนุญาตทั้งสิ้น ด้วยเหตุนี้จึงเห็นได้ชัดว่าการต่อเติมดัดแปลงที่มักกระทำกันทั้งการต่อเติมห้องครัว ต่อเติมห้องขึ้นไปบนดาดฟ้า การทำระเบียงยื่นออกมาทางหน้าบ้านเกินกว่าที่กำหนด สิ่งเหล่านี้ล้วนแล้วแต่ต้องขออนุญาตกับทางเจ้าพนักงานทั้งสิ้น ทั้งนี้ก็เพื่อความปลอดภัยและเป็นระเบียบเรียบร้อยของการอยู่ร่วมกันในสังคม ไม่เกิดความเสี่ยงของอาคารที่ต่อเติมดัดแปลงจนไม่ได้มาตรฐาน หากถูกร้องเรียนต่อเจ้าพนักงาน หรือก่อสร้างไม่ตรงตามแบบที่ยื่นขออนุญาตไว้แล้ว กฎหมายได้กำหนดโทษไว้ตั้งแต่ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังมีกรณีที่มากกว่านี้อีกด้วย ทางที่ดี จึงขออนุญาตให้เรียบร้อยเสียจะดีกว่า เพราะอาจมีแง่มุมอื่นๆอีกที่เราอาจไม่ทราบมากก่อน เพราะนอกจากข้อกำหนดเกี่ยวกับการดัดแปลงแล้วพระราชบัญญัติควบคุมอาคารยังมีข้อบังคับอื่นๆอีก เพราะฉะนั้นแม้ว่าจากทั้ง 6 ข้อนี้ การดัดแปลงนั้นๆจะไม่เข้าข่ายการดัดแปลงที่ต้องขออนุญาต แต่ถ้าหากว่ามีข้อใดที่เข้าข่ายเกี่ยวกับข้อกำหนดการออกแบบในพระราชบัญญัติฯ ก็จะต้องถือว่าเป็นรายการที่จะต้องยื่นขออนุญาตทั้งสิ้น

และบทความนี้คงจะทำให้หลายๆท่านคลายความสงสัยเรื่องขอหรือไม่ขออนุญาตกันได้ แม้ใครจะบอกว่าต่อเติมนิดๆหน่อยๆนั้นไม่เป็นไรไม่ต้องขออนุญาต แต่กันไว้ดีกว่าแก้เสมอ ปรึกษาสถาปนิกก่อนจะได้คำตอบที่ชัดเจนที่สุดครับขอขอบคุณ SAM บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัดสำหรับข้อมูลดีๆ เช่นนี้ ติดตามข่าวสารได้ที่ www.sam.or.th หรือติดต่อ Call Center 02-686-1888